目前日期文章:201308 (3)

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法拍屋教戰手冊(二)法拍屋的其他負擔法拍屋教戰手冊(二)法拍屋的其他負擔民眾購買法拍屋,主要就是看上法拍屋的便宜,只是買到法拍屋之後除了土地增值稅由法院自動扣除、契稅由拍定人申報繳納外,是否還有其他稅捐應該負擔?如果其他零零總總的稅捐加起來也幾乎快跟市場行情打平,法拍屋的市場魅力似乎也消失殆盡了。在通常的不動產買賣裡,法律有個原則性規定,就是如果有各項土地房屋二胎稅欠繳的話,在欠稅未繳清之前是無法辦理移轉登記的,而這原則性規定在法拍屋市場似乎難以適用,蓋法拍屋通常就是因為債務人無力清償債務才遭債權人聲請法院強制拍賣,要債務人先清償稅捐似乎變成天方夜譚,所以在法拍屋的各項稅捐該怎麼處理,還是應該回歸各項稅捐的課稅目的與繳納義務人規定為何來作定奪。之前有討論過土地增值稅與契稅的負擔問題,以下僅就其他稅捐再予說明。一、房房屋貸款屋稅、地價稅基本上房屋稅跟地價稅都是針對所有人所課與,畢竟大部分實際使用房屋、土地(至於出租、出典或有其他設定、申請代繳的情況,則是屬於特別規定)享受到房屋及土地使用價值的還是所有權人,課稅重點著眼於對房屋、土地的使用,所以房屋稅跟地價稅在法拍屋中並不會隨同房屋的移轉而由拍定人負擔。 而原所有權人所欠繳的稅捐負擔,法令規定應由稅捐稽徵機關核算後向執行法代償院在拍賣程序中聲明參與分配,從拍定人所繳納的價金中受償。二、營業稅法拍屋市場所買到的物件並不是全數都是一般民眾所擁有,有為數不少是由公司行號等營利事業所有。如果是營利事業所有的不動產遭法拍,因為法拍亦屬於買賣的一種,該營利事業為出賣人,因為法院拍賣其所有不動產之收入仍屬於該營利事業所有(只是大部分都被債權人、稅捐稽徵機關分配掉了),所以法律仍規定屬於營業稅信用卡代償課徵範圍,課稅目的在於營業所得,應由出賣人即該營利事業負擔,課稅對象單指建物,土地並不包含在內。針對欠繳的營業稅,稅捐稽徵機關可以依建物的拍定價5%核算後在拍賣程序中聲明參與分配,不得要求拍定人負擔(以前行政機關以行政命令就課與拍定人負擔次部份的稅賦,已經被大法官認為增加法律所沒有的負擔而宣告違憲)。 至於拍定人購買法拍屋後再行出售,如果仍符合營業稅課徵小額信貸的要件而需繳納營業稅,則屬於另一個問題了。三、所得稅雖然法拍屋不是經常性買賣,不能算做營業所得,但如果拍賣的價格高於前取得該不動產之成本,且分配給債權人和稅捐稽徵機關後仍有剩餘,則可能會被認為屬於財產交易所得,法律仍會課與原所有權人應繳納所得稅,只是這情形幾乎不可能發生。而在拍定人方面,如果拍定人買到法拍屋後又將其出售,比較其得標價跟出售價,若認為有所得的個人信貸話,則仍應負擔所得稅。四、工程受益費工程受益費不算稅賦的一種,不是因為人民擁有財產或營業、勞務所得而需負擔的義務,是政府為了衡平因為重大工程所及地區人民由於國家公共建設而獲得的利益,所課徵的一定費用,只是因為同樣屬於民眾在不動產買賣中所可能負擔的費用,所以通常併同稅捐一起被討論。由於工程受益費是因為國家公共建設增加了不動產的價值,所產生的不動產上特別負擔,信用貸款負擔的目的著眼於不動產價值的增加,所以原則上應該由開徵時之受惠人即所有權人負擔,只是在法拍程序中,原所有權人可能還未受到工程建設所帶來的利益不動產就被拍賣掉了(雖然仍舊可能反應在拍定價額中,但事實上並不能算有享受到公共建設所帶來的利益,法拍市場也幾乎很少把這種利益計算進拍賣價格中),實際受惠的可能是拍定人。所以法律規定已公告未開徵的不動產若正進行產權的移轉房屋二胎,不論是經由法拍程序或普通買賣,都必須由拍定人、買受人出具承諾書,承諾願意代原所有權人繳納工程受益費後才能辦理所有權的移轉登記,一來由拍定人、買受人代繳可以適時反應不動產價值增加的受益情形,二來因為僅要求出具承諾書而非要求立即繳清,也不會拖延辦理產權移轉的程序。 至於日後若拍定人要出售買到的法拍屋,因為不動產價值的增加已經在工程受益費中反應過了,所以當房屋貸款然在出售時可以從土地漲價中扣除,避免被國家剝兩次皮。參考法條:房屋稅條例第4條,土地稅法第3條第1項第1款、第31條第1項第2款,加值型及非加值型營業稅法第2條第1款、第3條第1項、第8條第1項第1款,所得稅法第14條第1項第7類,工程受益費徵收條例第6條第3項、第8條第2項

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